Mon premier investissement locatif : un studio à 92 500 €, tous les chiffres

On lit beaucoup de conseils sur l'investissement locatif, et très peu de vrais chiffres. Alors voici les miens, sans filtre : le prix, les travaux, le crédit, le loyer, ce qu'il me reste chaque mois, et les moments où ça a coincé. C'est mon premier bien, un studio, acheté en 2022 et loué sans interruption depuis.

Le bien en bref

Rapporté au prix d'achat et aux travaux (100 300 €), le loyer annuel de 7 800 € donne un rendement brut d'environ 7,8 %, charges comprises et hors frais de notaire.

Comment je l'ai trouvé

Pas de coup de chance : des recherches, beaucoup. J'ai investi dans une ville que je connaissais par cœur, et dans des quartiers où je savais que la demande locative était forte. Connaître le terrain, c'est le meilleur filtre contre les « bonnes affaires » qui n'en sont pas.

Ma règle de départ était simple : fixer un prix d'achat que je savais rentabiliser dès le premier mois de location. Je partais du loyer réaliste du secteur, j'en déduisais la mensualité et les charges que je pouvais supporter, et j'en tirais un prix maximum. Au-dessus, je ne visitais même pas.

Si tu veux faire le même calcul pour ton projet, le simulateur de rentabilité locative te donne en une minute le rendement, la mensualité et le cash-flow.

Les travaux : passer de F à C/D pour être tranquille

Le studio était classé F au diagnostic de performance énergétique. Avec la loi Climat et résilience, les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif : les G depuis 2025, les F en 2028, les E en 2034. Un F, c'était un bien que je n'aurais plus pu louer quelques années plus tard.

J'ai donc prévu dès l'achat les travaux pour le faire passer en C/D, et ne plus être concerné par ces interdictions. Budget prévu : 10 000 €. Dépensé : 7 800 €. Mieux vaut prévoir large et avoir une bonne surprise que l'inverse.

Un bien mal classé peut d'ailleurs être une opportunité : beaucoup de propriétaires vendent leurs passoires thermiques plutôt que de faire les travaux, et le prix s'en ressent. À condition d'avoir chiffré les travaux avant de signer.

La banque : le vrai parcours du combattant

J'avais environ 40 000 € d'apport, des revenus confortables et un dossier soigné. Ça n'a pas suffi : la banque n'a pas aimé mon profil d'indépendant. Pour beaucoup de banques, un freelance, même bien payé, reste un risque, parce que ses revenus ne tombent pas sous forme de fiche de paie.

J'en garde un souvenir amer. Un conseiller d'une grande banque de réseau a jugé mon profil « peu fiable », alors que je gagnais bien plus que la moyenne, et les refus se sont enchaînés ensuite. Ce jour-là, j'ai compris une chose : une banque n'est pas ton amie, c'est un partenaire commercial. Elle prête si ton dossier lui fait gagner de l'argent sans risque, et un seul conseiller peut te fermer des portes.

Ce qui a fini par marcher :

• Monter une SCI et présenter le projet comme celui d'une société, avec ses propres chiffres ;
• un dossier préparé comme un business plan : le prix, les travaux chiffrés, le loyer du marché, la mensualité et le cash-flow attendu ;
• ne pas s'arrêter au premier refus : une banque qui dit non ne parle que pour elle.

Résultat : un crédit à 2,15 % sur 25 ans, avec une mensualité de 215 €, trois fois moins que le loyer.

Pourquoi une SCI à l'impôt sur les sociétés

Je ne voulais pas que ces loyers s'ajoutent à mes revenus et alourdissent mon impôt sur le revenu. La SCI à l'IS règle ça : les loyers restent dans la société, qui déduit les intérêts du crédit, les frais, les travaux et l'amortissement du bien.

Résultat, la SCI est pour l'instant en déficit comptable : elle ne paie pas encore d'impôt, et le cash-flow reste dans la société pour le prochain projet. Ce montage a aussi ses pièges, notamment à la revente. Je détaille tout dans mon retour d'expérience sur la SCI à l'IS.

Ce qu'il me reste chaque mois

Environ 190 € par mois, soit autour de 2 200 € par an, en déléguant la gestion à une agence et en étant assuré contre les impayés. Je ne fais presque rien : c'est le locataire qui rembourse le bien.

Ce qui m'a aidé à passer à l'action

Avant ce studio, j'avais essayé les cryptomonnaies, le financement participatif, l'assurance vie et le PEA, sans jamais avoir l'impression de construire quelque chose de concret. Ce qui m'a fait passer de « j'aimerais investir » à « j'ai signé », c'est une méthode : dans quel ordre avancer, quoi vérifier, comment présenter le dossier à la banque. Je l'ai trouvée dans la formation des Siving Sisters, dont je donne mon avis complet ici.

Et pour ne rien oublier avant de signer, j'ai rassemblé les points à vérifier dans ma checklist du premier investissement locatif, offerte.

Ce que je referais (et ce que je ferais autrement)

• Je referais : acheter là où je connais le marché, fixer mon prix à partir du loyer, prévoir les travaux de DPE dès l'achat, et déléguer la gestion.
• Je ferais autrement : je démarcherais plusieurs banques et un courtier en parallèle dès le début, au lieu de compter sur la mienne. Et j'aurais préparé le dossier de la SCI avant même de chercher le bien.

Et maintenant ?

Un deuxième projet est en cours, en Alsace cette fois. Les banques sont toujours aussi exigeantes, et les règles ont changé depuis 2022 : en pleine crise du logement, on est en plein dans les dossiers. Je te raconterai tout ici quand ce sera signé.

En attendant, retrouve tous mes articles sur le sujet dans la rubrique Immobilier.

Cet article raconte mon expérience, pas un conseil en investissement personnalisé : chaque projet dépend de ta situation, de ton marché et de ta banque.